Qu’est-ce qu’une SCPI et quels sont les différents types de SCPI ?

Vous entendez régulièrement parler des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) comme d’une solution de placement performante mais vous ne savez pas vraiment de quoi il s’agit ? Découvrez dans cet article ce qu’est une SCPI ainsi que les différents types disponibles sur le marché.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), aussi connue sous le nom de « pierre-papier », est une société qui détient et gère un portefeuille locatif de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces, locaux industriels, etc.) pour le compte d’épargnants. Chaque personne détenant une ou plusieurs parts de la SCPI est appelée « associé ». La valeur d’une part est susceptible d’évoluer dans le temps, à la hausse ou à la baisse, en fonction des variations de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI et de ses actifs financiers éventuels (placements de trésorerie, liquidités, etc.). La société assure la gestion du parc immobilier pour le compte des associés en s’occupant de tout ce qui a trait à la location et à l’entretien des biens. Elle encaisse les loyers payés par les locataires et, dans la plupart des cas, rémunère les associés via des revenus distribués à intervalle régulier (trimestriellement, dans la majorité des cas). En contrepartie de cette délégation de gestion, des honoraires sont prélevés par la société. Aussi appelés frais de gestion, ils varient d’une SCPI à l’autre, à la fois en valeur et dans leur mode de perception. Le plus souvent, ils sont prélevés sous la forme d’un pourcentage des revenus versés aux associés.

Les différents types de SCPI

Il existe trois grands types de SCPI. En fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux au moment de la souscription, un type particulier de SCPI pourra davantage correspondre à votre profil. Il est également possible de souscrire différents types de SCPI en même temps afin de poursuivre plusieurs objectifs patrimoniaux à la fois.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement répondent en tous points à la définition proposée précédemment ; c’est-à-dire qu’elles versent des revenus trimestriels aux associés en fonction des loyers qu’elles touchent, des frais qu’elles engagent et du nombre de parts détenues par chaque associé. Leurs rendements s’apprécient donc essentiellement à la mesure des revenus trimestriels versés et se situent, en moyenne, entre 4,5 et 5 % pour l’année 2016. Comme pour toutes les SCPI, la valeur de part d’une SCPI de rendement est susceptible de varier dans le temps.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales fonctionnent, pour l’essentiel, de la même manière que les SCPI de rendement (achat de part, revenus trimestriels, frais de gestion, etc.). Elles ont toutefois une spécificité importante : elles permettent à leurs associés de bénéficier de l’avantage fiscal lié au régime particulier des biens qui composent leur patrimoine (Pinel, Malraux, déficit foncier, etc.). Les SCPI fiscales sont donc particulièrement attrayantes, toutefois un tel investissement n’est pas dénué de contraintes. En effet, les associés sont dans l’obligation de conserver leurs parts aussi longtemps, voire plus longtemps, que s’ils avaient investi en direct dans un bien immobilier bénéficiant de l’avantage fiscal octroyé par la SCPI, sous peine de devoir resituer l’avantage perçu à l’administration fiscale. Par exemple, un épargnant ayant investi dans des parts de SCPI Pinel devra les conserver 6 ou 9 ans pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt associée (12 % ou 18 % en métropole, 23 % ou 29 % en outre-mer). Pour ce qui est des SCPI Malraux et de déficit foncier, il n’est pas possible de revendre ses parts avant la liquidation de la SCPI, sous peine de devoir restituer l’avantage fiscal ; ce qui n’arrive généralement pas avant 15 à 18 années après la date de leur création. Concernant ces deux types de SCPI, il est également utile de savoir que les revenus versés aux associés peuvent être nuls pendant plusieurs mois après leur création (généralement de 12 à 36 mois), le temps que les travaux de rénovations des premiers immeubles qui constituent leur patrimoine soient finalisés et les lots effectivement loués. Enfin, d’importantes plus-values peuvent être réalisées par les SCPI Malraux et de déficit foncier lors de la cession d’immeubles puisque ces plus-values sont calculées sur la base de la différence entre le prix de cession et le prix d’achat hors travaux (exception faite des SCPI Malraux en loi Vente d’Immobilier à Rénover). Les plus-values potentielles à déclarer sont ainsi nécessairement plus importantes que celles réellement constatées (le coût des travaux n’entrant pas en compte dans leur calcul) et il en va donc de même de l’impôt associé. Ce dernier point est toutefois à nuancer puisque la durée de détention obligatoire des parts devient ici un atout dans la mesure où l’investissement immobilier bénéficie d’un abattement pour durée de détention.

En ce qui concerne le rendement des SCPI fiscales, il se situe entre 2 et 2,5 % pour l’année 2016, soit deux fois moins que celui des SCPI de rendement. Ceci s’explique notamment par l’absence temporaire de revenus, dans certains cas, ou par le plafonnement réglementaire des loyers perçus par la SCPI, dans d’autres cas. Le gain généré par ce type d’investissement pour les associés doit toutefois s’apprécier à la mesure de son rendement, certes, mais aussi de l’avantage fiscal obtenu en contrepartie.

Les SCPI de valorisation (aussi appelées SCPI de plus-values)

Comme leur nom l’indique, le but de ces SCPI est de créer de la valeur pour leurs associés en misant sur des biens à fort potentiel de valorisation et donc susceptibles de générer de belles plus-values après quelques années. Pour ce faire, les sociétés de gestion investissent généralement dans des biens anciens et le plus souvent dans des conditions particulières : logements soumis à des baux loi 1948 (loyers plafonnés et généralement bien en-deçà des prix du marché), acquisition en viager ou en nue-propriété, biens nécessitants des travaux importants, logements occupés, etc. Par conséquent, les SCPI de valorisation ne distribuent pas de revenus réguliers mais un coupon exceptionnel annuel dont le montant est extrêmement variable et peut être nul. A titre d’exemple, la SCPI Pierre 48 ne distribue pas de revenus réguliers mais, sur la base des expertises périodiques de son patrimoine, la part a pu être revalorisée de +422 % au 31/12/2015 depuis sa création (1996). Dans le cas où les charges engagées par la SCPI dépassent les revenus engrangés, ce qui est fréquemment le cas mais pas toujours, les associés d’une SCPI de valorisation pourront retrancher une partie du déficit foncier généré par les travaux engagés par la SCPI de leurs revenus fonciers, voire de l’ensemble de leurs revenus (en fonction du régime fiscal auxquels sont soumis les travaux). Afin de profiter au mieux de la revalorisation des parts de SCPI de plus-values, il est préférable de les conserver sur le long terme ; idéalement jusqu’à la liquidation de la SCPI, soit sur une durée de 15 à 20 ans. Comme pour les SCPI fiscales, la durée de détention conseillée des parts constitue un atout puisque l’investissement immobilier bénéficie d’un abattement pour durée de détention.

En ce qui concerne le rendement des SCPI de valorisation, il doit essentiellement s’apprécier à la mesure de l’évolution de leur valeur de part, puisque, comme nous l’avons évoqué, les revenus versés par ces SCPI sont particulièrement irréguliers.

En conclusion

Vous savez maintenant ce qu’est une SCPI et vous connaissez les différents types de SCPI disponibles sur le marché. Au-delà des atouts propres à la nature de la SCPI souscrite, cet investissement présente de nombreux avantages. Pour faire le bon choix parmi les nombreuses SCPI existantes et répondre au mieux à vos besoins et objectifs patrimoniaux, il est recommandé de prendre conseil auprès d’un professionnel de la gestion de patrimoine, qui saura vous accompagner dans votre démarche.



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