Quels critères pour bien choisir son investissement immobilier ?

Voici les critères principaux qu’Expert & finance s’applique à mettre en œuvre afin de sélectionner environ 75 programmes (Pinel, Nue-propriété, Location meublée, Déficit foncier, …) parmi plus de 400 étudiés chaque année.

 
Incontestablement, l’emplacement d’une opération est le 1er critère à analyser. La qualité d’un bon foncier s’apprécie autant dans la proximité des infrastructures essentielles (transports, commerces, écoles…) que dans le positionnement (prix de l’actif par rapport au marché local).

Si les outils numériques modernes permettent, à distance, d’obtenir une image précise de l’environnement immédiat d’un programme et de connaître assez finement les prix pratiqués, leur utilisation doit être complétée par une expertise locale. Nous nous rendons régulièrement sur place pour valider les emplacements des opérations proposées ou sollicitons nos agences (19 réparties partout en France) pour valider les fonciers des programmes.

Il faut aussi avoir conscience, qu’au sein d’une même ville, plusieurs types d’investissements pertinents peuvent être proposés :

  • si certains investisseurs préfèreront privilégier un investissement dans un quartier déjà reconnu pour sécuriser le capital investi même si cela peut limiter la rentabilité, exemple dans l’agglomération lyonnaise : le 3ème arrondissement (rive gauche du Rhône, comprenant le quartier dynamique de la Part-Dieu ainsi que des quartiers résidentiels qualitatifs tels que Montchat, …) ;
  • d’autres, envisageront de prendre davantage de risques au profit d’une rentabilité boostée et d’éventuels gains de plus-value, exemple dans l’agglomération lyonnaise : la commune de Villeurbanne, limitrophe de Lyon, caractérisée par des prix immobiliers au m² plus bas tout en étant bien desservie et active (presque 150 000 habitants).

Il faut également choisir ses partenaires. Du constructeur, à l’agence en charge de la location du bien (sans oublier les notaires, les banquiers, les cabinets comptables, …) les interlocuteurs peuvent être nombreux en immobilier. Il est donc nécessaire :

  • d’identifier clairement les contributeurs d’une opération et leurs rôles respectifs,
  • de se renseigner sur la qualité des livraisons déjà réalisées.

Certains promoteurs sont des partenaires historiques d’Expert & finance (plus de 15 ans) et sont synonymes de savoir-faire, d’implantations régionales fortes. D’autres plus récents, nous permettent de nous positionner sur des actifs innovants et des concepts différenciants.

Dans les deux cas, nos interlocuteurs font l’objet, lors de la mise en place d’un partenariat, d’une étude de leur situation juridique et de l’historique de la société et doivent pour chacune des opérations proposées répondre à notre cahier des charges en matière de :

  • prestations (finitions, équipement des appartements, sécurisation des immeubles, …) ;
  • respect des chartes environnementales et autres (règlementation BBC, normes PMR, …) ;
  • pertinence en matière de typologie des biens (exemple : répartition cohérente de taille des appartements avec des surfaces adaptés à la demande locative locale, …).

Enfin, certains éléments clés en fonction du type d’investissement devront être étudiés. Ainsi nous sommes également vigilants par exemple :

  • au respect des plafonds dans le cadre d’un investissement Pinel ;
  • à la déductibilité des travaux des programmes en Déficit Foncier, Malraux ou Monuments Historiques ;
  • à la qualité de l’usufruitier et des conditions d’entretien des biens en nue-propriété, …

En conclusion, même si d’autres critères peuvent être pris en compte pour analyser la pertinence d’un investissement immobilier, nous vous recommandons d’être particulièrement attentifs à la qualité du foncier (emplacement et prix), la qualité des intervenants (prestations, précédentes réalisations, …) et au respect des éléments spécifiques liés au régime de l’investissement envisagé. N’hésitez pas à prendre connaissance auprès de votre conseiller de notre offre immobilière en cours.

Nous rappelons qu’en amont de tout investissement, une étape indispensable consiste à définir vos objectifs, en effet, en fonction, de votre situation, de votre âge, de votre appétence au risque, … votre conseiller en gestion de patrimoine pourra définir, après étude, avec vous une stratégie d’investissement globale.



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