Quelle fiscalité pour ma société civile immobilière ?

Vous constituez une SCI (Société Civile immobilière) mais ne savez pas pour quel régime d’imposition opter ? Pour vous aider à choisir entre impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, faisons le point sur les implications de ces deux options.

 

Quel est l’objectif poursuivi par une société civile immobilière ?

Généralement la société civile immobilière est utilisée pour pallier le problème de l’indivision ou dans le cadre de la sécurisation de la transmission grâce au statut de la société. Cependant ce mode de détention permet également de choisir sa fiscalité, notamment la fiscalité à laquelle seront soumis les revenus fonciers.

 

Quel régime d’imposition choisir pour ma SCI : Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur les Sociétés (IS) ?

Impôt sur le revenu

Sans choix particulier, la SCI sera semi-transparente. Cela signifie que les revenus fonciers seront directement imposables au niveau des associés. Fiscalement, il n’y a donc aucune différence entre la détention au niveau de la société civile ou en direct par les associés.

Ainsi en cas d’acquisition d’immeubles par emprunt, seuls les intérêts seront fiscalement déductibles durant toute la durée du crédit alors même que les loyers serviront principalement à rembourser les mensualités bancaires. Cela signifie que l’associé devra non seulement rembourser l’emprunt bancaire mais aussi payer l’IR sur les revenus fonciers générés par le(s) immeuble(s) acquis grâce au(x) crédit(s). C’est ce qu’on appelle l’effet de ciseau, qui devient de plus en plus important au fur et à mesure que les intérêts sont remboursés (la quote-part des intérêts remboursés sur chaque mensualité diminuant avec le temps).

Cette fiscalité a tout de même des avantages. D’une part l’associé peut se réserver gratuitement la jouissance de l’immeuble et, d’autre part, en cas de revente de l’immeuble, il sera possible de bénéficier d’un abattement pour durée de détention, soit une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières au bout de 22 ans* et une exonération de prélèvements  sociaux au bout de 30 ans*.

* Selon fiscalité en vigueur au 01/10/2017

Impôt sur les sociétés

La détention en société civile permet de choisir une autre option fiscale soit en cours de vie soit à la constitution. Ce choix modifie structurellement la fiscalité puisque c’est désormais la société civile qui sera redevable de l’impôt.

Le taux d’imposition peut-être intéressant puisqu’il est possible de bénéficier d’un taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 euros de résultat fiscal*. Comparativement les revenus fonciers sont imposables à la tranche marginale d’imposition allant de 14 à 45 % en plus de prélèvements sociaux à 15,5 %*. L’impôt sur les sociétés permet également d’admettre des charges déductibles en complément, notamment les frais d’acquisition ou l’amortissement des immeubles permettant de réduire l’assiette de taxation.

Cependant il faut garder à l’esprit que, dans ce cas, les revenus appartiennent à la société civile. Si l’associé souhaite percevoir tout ou partie de sa trésorerie, il devra alors opter pour une distribution de dividendes, imposables à l’impôt sur le revenu après un abattement de 40 % et aux prélèvements sociaux*.

Le choix de l’impôt sur les sociétés entre donc dans une logique de capitalisation où l’associé devra maîtriser sa fiscalité lorsqu’il souhaite sortir tout ou partie de sa trésorerie.

L’autre inconvénient de l’imposition sur les sociétés pour une SCI se situe en cas de revente. En effet, ici aucun abattement pour durée de détention n’est possible. La plus-value sera égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Cette valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition déduit des amortissements pratiqués. Autrement dit, plus on détient un immeuble longtemps plus la plus-value est susceptible d’être importante.

* Selon fiscalité en vigueur au 01/10/2017

En résumé

Ainsi il apparaît qu’il n’y a pas de choix évident entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés pour une SCI. Le choix de l’impôt sur les sociétés est irrévocable. Il faut donc bien analyser sa situation pour prendre la bonne décision.

Nous avons vu que l’impôt sur le revenu est souvent plus intéressant en cas de revente de l’immeuble et peut s’avérer désavantageux en cas de d’acquisition de l’immeuble par emprunt.

L’option à l’impôt sur les sociétés, quant à elle, inverse la situation où l’acquisition se fait beaucoup plus facilement grâce à l’absence d’impôt sur le revenu et où la cession peut s’avérer plus coûteuse.

Pour aller plus loin

Au final il convient d’analyser la situation au cas par cas et d’envisager des solutions alternatives comme le démembrement de propriété grâce auquel il sera possible de bénéficier des avantages de l’impôt sur les sociétés en cas de détention et des avantages de l’impôt sur le revenu lors de la cession.

Pour vous accompagner dans le choix de la solution la plus adaptée à vos besoins et à vos objectifs patrimoniaux, nos conseillers en gestion de patrimoine restent à votre disposition.



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