Pourquoi investir en nue-propriété immobilière ?

La nue-propriété est un dispositif fiscal qui répond à de nombreux objectifs. Revenons ensemble sur le principe du démembrement de propriété, les objectifs de ce dispositif fiscal et ses avantages. Nous vous parlerons également des points de vigilance pour investir en nue-propriété.

Les principes du démembrement

Lors d’une acquisition d’un bien direct ou de parts de société, l’acquisition se fait généralement en pleine propriété. Pour autant, ce droit de propriété peut être démembré on distingue alors le nu-propriétaire de l’usufruitier, ce dernier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (mais a également les obligations liées à cet usages en terme de frais)

Investir en nue-propriété revient donc à acheter un bien dont on confie l’usufruit à un bailleur social pendant une durée préétablie pouvant aller de 15 et 20 ans, en contrepartie l’acquéreur bénéficie d’une décote entre 25 à 40 % du prix de la pleine propriété en fonction de la durée du démembrement.

Les objectifs de la nue-propriété

 Tout d’abord, il permet de se constituer et de diversifier un patrimoine de façon décotée. L’investisseur achète un bien décoté de sa valeur en pleine propriété. Par exemple, il aura acheté un bien à 70 % qui en vaudra à terme 100 % ou plus en cas de revalorisation du marché local.

Il permet également de se constituer un patrimoine immobilier de qualité, à coût réduit et sans souci de gestion. Ainsi les frais d’entretien, la taxe foncière ou bien l’aléa locatif sont supportés par l’usufruitier pendant la période de démembrement.

Troisièmement, il permet d’optimiser sa fiscalité (IR, prélèvements sociaux, ISF/IFI, taxes locales).

Il est souvent recommandé d’utiliser un crédit lors d’un investissement en nue-propriété pour tout ou partie de l’acquisition. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus pré-existants. Ainsi, mécaniquement l’impôt sur le revenu est diminué tout comme les prélèvements sociaux.

De plus, il faut souligner que la nue-propriété ne rentre pas dans le cadre de l’ISF, ni à l’avenir de l’IFI.

Enfin précisons que l’investissement en nue-propriété est réalisé pour une durée de 15 à 20 ans. Si l’investisseur conserve son bien quelques années supplémentaires, il bénéficiera alors, passé 22 ans de détention, de l’exonération des plus-value au titre de l’impôt sur le revenu.

Pour finir, cet investissement peut également permettre de bénéficier d’un complément de revenus pour la retraite. En effet, au terme de la durée de démembrement (de 15 à 20 ans), l’investisseur peut user de ce bien c’est-à-dire l’occuper,  le vendre ou même le louer. Il peut être opportun  d’acquérir un bien en nue-propriété autour de 45/50 ans et faire coïncider la fin du démembrement avec son départ à la retraite.

Comment bien choisir sa nue-propriété ?

Voici trois critères incontournables valables pour tout type d’investissement immobilier et deux points de vigilance particulier pour une acquisition en nue-propriété.

L’emplacement

Lorsqu’on choisit de faire un investissement immobilier, l’emplacement est essentiel. Avant tout investissement, il est important de s’assurer de la proximité des transports et des commodités, de l’existence d’écoles ou d’infrastructures nécessaires à une bonne qualité de vie.

L’attractivité du marché local

Elle se mesure en prenant en compte la demande locative ainsi que le nombre de transactions réalisées sur une période donnée. Les transactions doivent être régulières et pratiquées à un bon prix.

Le positionnement prix

Le prix en pleine propriété du bien doit être cohérent avec d’autres investissements pratiqués dans le même secteur.

Plus spécifique à la nue-propriété les deux points ci-dessous, doivent faire l’objet d’une vigilance particulière :

La pertinence entre le taux de décote et la durée du démembrement

Plus la durée du démembrement est longue plus la décote doit être importante. A contrario, si la durée du démembrement est courte, la décote sera amoindrie.

Ainsi en général on constate pour une durée de 15 ans une décote de 40 % et de 44 % pour 17 ans. Ces clés de démembrement peuvent varier sur des marchés tendus tels que l’Île-de-France et de surcroît à Paris intra-muros.

L’entretien du bien

Par ailleurs, il faut s’assurer que l’usufruitier qui a à sa charge l’entretien du bien pendant la durée du démembrement est un usufruitier et un bailleur social reconnu. Egalement il est important de prendre connaissance d’un document contractuel remis par l’usufruitier qui est la note relative à l’entretien du bien. Ce document détaille les obligations de l’usufruitier quant à l’entretien du bien (travaux prévus) ainsi que les travaux qui seront réalisés à la fin du démembrement pour rendre le bien en bon état d’habitabilité.

En conclusion

Investir en nue-propriété permet de répondre à des objectifs variés. Encore faut-il bien sélectionner le bien. Si cette fiscalité vous intéresse, n’hésitez pas à contacter un de nos conseillers en gestion de patrimoine qui saura s’assurer que cet investissement est adapté à vos objectifs et votre profil. Il pourra alors vous proposer des biens en nue-propriété grâce à une offre actualisée régulièrement par notre service immobilier.



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