L’IFI, pourquoi c’est une bonne nouvelle ?

Le vote du Projet de Loi de Finances pour 2018 a entériné la transformation de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) en IFI (impôt sur la fortune immobilière) au 1er janvier 2018. En résumé, cette réforme exclut les placements financiers, l’épargne et les autres valeurs mobilières du patrimoine taxable à l’impôt pour n’y conserver que les valeurs immobilières, d’où son nom d’impôt sur la fortune immobilière. Revenons ensemble sur le mode de fonctionnement de l’IFI et voyons, par l’exemple, pourquoi c’est une bonne nouvelle pour certains contribuables dont vous faites peut-être partie.
Retrouvez également une infographie récapitulative en bas de page.

Pourquoi l’IFI ?

Pour le gouvernement, l’objectif premier de la transformation de l’ISF en IFI est de favoriser l’investissement financier, jugé plus productif pour l’économie française que l’investissement immobilier. Le second objectif, et pas des moindres,  est de renforcer l’attractivité du pays afin d’encourager le retour de nombreux exilés fiscaux, qui ne paient plus d’impôts en France. En réduisant significativement, voire en effaçant, le montant de leur imposition sur la fortune, le gouvernement espère inciter ces personnes à revenir sur le territoire et donc à redevenir des contribuables français. Dans la plupart des cas, ces « rapatriés fiscaux » seraient redevables de l’impôt sur le revenu (et peut-être de l’IFI), ce qui générerait de nouvelles recettes fiscales pour l’Etat. Dans la même logique, il est probable que ces personnes choisiraient d’orienter davantage leurs investissements patrimoniaux vers les placements financiers plutôt que vers l’immobilier afin d’éviter l’IFI, ce qui permettrait, théoriquement, de stimuler l’économie nationale.

Fonctionnement de l’IFI

Détermination de l’assiette taxable : ce qui en sort et ce qui y reste

Ce qui sort

Comme évoqué plus haut, à partir du 1er janvier 2018, les placements financiers, l’épargne et les autres valeurs mobilières n’entreront plus dans l’assiette taxable à l’IFI. Il s’agit par exemple des contrats d’assurance vie, des contrats de capitalisation, des PEA, des PEA-PME, des comptes-titres (dans lesquels sont logés actions, obligations, fonds structurés, etc.) ou bien encore des produits de capital-investissement (FIP, FCPI, etc.). Attention toutefois, les supports immobiliers logés au sein de produits financiers resteront eux taxables à l’IFI. On peut par exemple citer les parts de SCPI ou d’OPCI détenues en unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie ou de capitalisation, les parts de foncières cotées logées au sein d’un compte-titres ou d’un PEA, etc.

Ce qui reste

Tous les biens immobiliers constitutifs du patrimoine d’un foyer fiscal qui ne sont pas affectés à l’exercice de son activité professionnelle entreront dans l’assiette de calcul de l’IFI (maisons, appartements, terrains bâtissables, parkings, etc.).

Précisons toutefois que l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale et les exonérations partielles des bois et forêts, des parts de groupements forestiers, des terres agricoles et des parts de groupements fonciers agricoles accordés au titre de l’ISF seront conservés.

Les parts de sociétés (SCI, SCPI, OPCI, foncières cotées ou non, etc.) entreront elles aussi dans le patrimoine taxable à l’IFI, et ce même si elles sont détenues via un produit financier (assurance vie, PEA, compte-titres, etc.).  En ce qui concerne la détention indirecte de biens immobiliers non affectés à l’activité de sociétés opérationnelles (industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales) – type SA, SAS, SARL, etc. – par le biais de parts des dites sociétés, seule la valeur des actifs des sociétés représentative des immeubles imposables sera soumise à l’IFI, sans notion aucune de prépondérance immobilière. Notons toutefois que les assujettis détenteurs de moins de 10 % du capital d’une société opérationnelle n’auront pas à prendre en compte les immeubles propriétés de la société et non affectés à son activité opérationnelle dans la détermination de leur assiette taxable à l’IFI. Ce plafond de 10 % sera apprécié au niveau du foyer fiscal du redevable.

Enfin, notons que la valeur des actifs immobiliers détenus en nue-propriété n’entrera pas dans l’assiette de calcul de l’IFI, comme c’est actuellement le cas pour l’ISF. Attention toutefois, le PLF 2018 prévoit un nouvel article du Code général des impôts (le 968), qui devrait instaurer une exception à cette règle. Ainsi les actifs immobiliers grevés d’un usufruit seront compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par le barème de l’article 669 du CGI lorsque la constitution de l’usufruit résultera de l’application de l’article 757 du Code civil. Rappelons la teneur de l’article 757 qui prévoit que : « si l’époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux ». Cette nouvelle règle devrait donc avoir un impact important puisqu’il est fréquent qu’au décès d’un époux, le conjoint conserve l’usufruit légal et que les enfants reçoivent la nue-propriété. Désormais, ceux-ci, s’ils dépassent personnellement le seuil de 1,3 M€ de patrimoine, devront déclarer à l’IFI la valeur de la nue-propriété des actifs immobiliers démembrés à concurrence de leurs droits.

Seuil, barème et calcul : on prend les mêmes et on recommence

Un foyer fiscal sera soumis à l’IFI dès lors que son patrimoine taxable atteindra le seuil d’1,3 M€. Le seuil de « déclenchement » de l’IFI sera donc identique à celui de l’ISF.

L’IFI sera calculé sur la valeur du patrimoine net taxable du foyer fiscal (patrimoine brut diminué d’éventuels abattements et exonérations partielles) en appliquant le même barème par tranches que celui de l’ISF à savoir :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux applicable
Jusqu’à 800 000 € 0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0,5 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € 1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € 1,25 %
Supérieure à 10 000 000 € 1,5 %

 
Notons que le mécanisme de décote applicable aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 399 999 € sera conservé. Le montant de la décote ISF se calcule actuellement de la manière suivante : 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple de calcul de la décote :
Patrimoine net taxable au 1er janvier 2017 = 1,35 million €
ISF brut = 500 000 € x 0,5 % + 50 000 € x 0,7 % = 2 850 €
Décote applicable = 17 500 € – 1,35 million € x 1,25 % = 625 €
Montant ISF =2850 € – 625 € = 2 225 €

Prenons un exemple concret

Le cas de M. et Mme Expert

Monsieur et Madame Expert ont un patrimoine de 4 000 000 € qui se compose comme suit :

  • leur résidence principale d’une valeur d’1 000 000 €,
  • une résidence secondaire d’une valeur de 400 000 €,
  • un appartement loué nu d’une valeur de 250 000 €,
  • des parts de SCPI d’une valeur de 125 000 €,
  • un compte-titres d’une valeur de 1 500 000 € placé intégralement sur des valeurs mobilières,
  • un contrat d’assurance vie d’une valeur de 500 000 € placé intégralement sur des fonds en euros et des unités de comptes financières,
  • un PEA d’une valeur de 150 000 € placé intégralement sur des valeurs mobilières,
  • un PEA-PME d’une valeur de 75 000 € placé intégralement sur des valeurs mobilières.

Évolution de la valeur du patrimoine net taxable du foyer fiscal

Le tableau ci-dessous présente la valeur du patrimoine de Monsieur et Madame Expert, la valeur de leur patrimoine net taxable à l’ISF et la future valeur de leur patrimoine net taxable à l’IFI :

Valeur du patrimoine Valeur du patrimoine net taxable à l’ISF Valeur du patrimoine net taxable à l’IFI
Résidence principale 1 000 000 € 700 000 € 700 000 €
Résidence secondaire 400 000 € 400 000 € 400 000 €
Appartement locatif 250 000 € 250 000 € 250 000 €
SCPI 125 000 € 125 000 € 125 000 €
Compte-titres 1 500 000 € 1 500 000 € 0 €
Assurance vie 500 000 € 500 000 € 0 €
PEA 150 000 € 150 000 € 0 €
PEA-PME 75 000  € 75 000 € 0 €
X
Total 4 000 000,00 € 3 700 000 € 1 475 000 €

 

Grâce à la transformation de l’ISF en IFI, la valeur taxable du patrimoine de Monsieur et Madame Expert passera donc de 3 700 000 € à 1 475 000 € ; soit une baisse de 2 225 000 €. Cette diminution correspond à la valeur de leur compte-titres, de leur contrat d’assurance vie, de leur PEA et de leur PEA-PME, puisque ces derniers entrent dans la base taxable à l’ISF alors qu’ils seront exclus de celle de l’IFI.

Évolution de l’imposition, à l’ISF puis à l’IFI, du foyer fiscal

Le tableau ci-dessous présente l’évolution du montant de l’imposition sur le patrimoine (ISF puis IFI) du foyer fiscal de M. et Mme Expert :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux applicable Part du patrimoine taxable à l’ISF de M. et Mme Expert Montant de l’ISF de M. et Mme Expert Part du patrimoine taxable à l’IFI de M. et Mme Expert Montant de l’FI de M. et Mme Expert
Jusqu’à 800 000 € 0 % 800 000 € 0 € 800 000 € 0 €
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0,5 % 499 999 € 2 500 € 499 999 € 2 500 €
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,7 % 1 269 999 € 8 889,99 € 174 999 € 1 224,99 €
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € 1 % 1 129 999 € 11 299,99 € 0 € 0 €
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € 1,25 % 0 € 0 € 0 € 0 €
Supérieure à 10 000 000 € 1,5 % 0 € 0 € 0 € 0 €
X
Total 3 699 997 € 22 689,98 € 1 474 998 € 3 724,99 €

 

Ainsi, le passage de l’ISF à l’IFI devrait permettre à Monsieur et Madame Expert d’économiser près de 19 000 € d’impôt ! Ceci s’explique par la composition du patrimoine du foyer fiscal dont les avoirs financiers, exclus de l’assiette de calcul de l’IFI, représentent 2 225 000 €.

En conclusion

Vous l’aurez compris, l’IFI est une excellente nouvelle pour les contribuables qui étaient jusque-là soumis à l’ISF. En effet, bon nombre d’entre eux vont voir leur ISF baisser, voire disparaître, grâce à sa transformation en IFI.

En définitive, les seules personnes pour qui rien ne va changer sont les redevables de l’ISF dont le patrimoine est exclusivement composé de valeurs et biens immobiliers. Pour ces personnes, il serait probablement pertinent d’envisager une restructuration patrimoniale afin de réduire le poids des actifs immobiliers dans la composition de leur patrimoine.

Nous souhaitons également vous rappeler qu’il n’est pas trop tard pour faire baisser votre IFI 2018 ! En effet, les produits défiscalisants ISF (FIP, FCPI, etc.) souscrits avant le 31/12/2017 ouvriront droit à une réduction de votre IFI au titre de l’année 2018. Après cette date, la défiscalisation ISF/IFI sera supprimée alors profitez-en ! Vous réduirez ainsi votre pression fiscale pour 2018 et pourrez prendre le temps de réfléchir à une éventuelle réorientation de votre patrimoine pour limiter votre IFI 2019.

Si vous avez besoin de conseils pour restructurer votre patrimoine, pour choisir des produits défiscalisants ou pour réaliser des simulations, nous vous suggérons de rencontrer rapidement un Conseiller en Gestion  de Patrimoine.

Enfin, vous pouvez retrouver cet article résumé sous forme d’infographie ci-dessous (vous pouvez cliquer sur l’image pour l’agrandir) :

Infographie IFI novembre 2017



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