Les SCPI à crédit : quel intérêt ?

Avec plus de 6 milliards d’euros collectés en 2017 (+ 15,2 % par rapport à 20161), les SCPI rencontrent un succès toujours plus important auprès des épargnants français. Si beaucoup optent pour l’achat comptant, il est pourtant possible de financer cet investissement grâce à un crédit. Revenons ensemble sur ce mode d’acquisition et sur ses atouts.

 

Lorsque vous  souhaitez investir dans des parts de SCPI en direct (et non en unités de compte au sein d’un produit d’épargne), sachez que vous avez la possibilité de le faire grâce à un crédit. En effet, les SCPI entrent dans la catégorie des placements immobiliers, au même titre que l’achat d’un appartement locatif par exemple, le financement d’une telle opération peut donc se faire via la souscription d’un emprunt auprès d’un établissement financier : crédit personnel dit « à la consommation », crédit amortissable dit « immobilier » ou bien crédit in fine. Le choix du format de crédit adéquat dépendra à la fois de votre projet et de l’assentiment de l’organisme financeur.
À titre  de comparaison, sachez qu’il est beaucoup plus difficile, voire quasi-impossible, d’obtenir un crédit pour alimenter un placement financier, et ce même si l’allocation d’actifs associée porte, pour tout ou partie, sur des supports immobiliers (SCPI, OPCI, etc.).

Acquérir des parts de SCPI à crédit présente un intérêt évident pour les épargnants qui n’ont pas la possibilité de financer leur placement comptant et qui souhaitent tout de même réaliser un investissement dans la pierre. Cela peut notamment être le cas de personnes en phase de création ou de développement de leur patrimoine. Pour ce type de profils, le recours à l’emprunt est d’autant plus intéressant que les revenus trimestriels générés par les parts de SCPI pourront servir à rembourser une partie des mensualités du crédit.

Par ailleurs, financer à crédit l’achat de parts de SCPI devient particulièrement profitable lorsque la rentabilité du placement est supérieure au taux de l’emprunt. Ce différentiel, lorsqu’il est positif, permet un enrichissement mécanique de l’investisseur appelé effet de levier du crédit. Dans le contexte actuel de taux historiquement bas et compte tenu des rendements certes baissiers mais toujours élevés des SCPI, le financement à crédit de l’acquisition de part de SCPI peut constituer une opération fort lucrative sur le long terme. Par exemple, si l’on considère un investissement réalisé au mois de janvier 2017, la moyenne des taux des crédits immobiliers hors assurance était de  1,40 % sur 15 ans2 (soit environ 1,65 % assurance comprise). Dans le même temps, les SCPI ont affiché un rendement moyen de 4,43 %1 sur l’année 2017. Le différentiel entre le rendement du placement et le taux de l’emprunt est donc ici tout à fait significatif et l’effet de levier du crédit ainsi créé particulièrement attractif.

D’un point de vue fiscal, l’opération est également attrayante puisque les intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers de l’associé détenteur des parts de SCPI acquises grâce audit crédit. Le recours à l’emprunt permet donc d’atténuer partiellement l’impact fiscal des revenus fonciers en réduisant l’assiette de calcul de l’impôt associé.

Enfin l’assurance liée au crédit apporte une protection aux proches du souscripteur en cas de décès. À noter que selon les contrats et les options proposées, le souscripteur et ses proches pourront bénéficier de garanties plus ou moins nombreuses ou étendues.

En conclusion

Vous l’aurez compris, acquérir des parts de SCPI à crédit peut être particulièrement intéressant lorsque cela est fait dans les règles de l’art. Pour que cette opération porte ces fruits, vous devrez au minimum sélectionner avec soin la ou les SCPI dans lesquelles investir et décrocher un emprunt adéquat dont le taux sera aussi bas que possible. Afin d’être orienté(e) dans le choix des supports à privilégier et dans l’obtention de votre crédit, nous vous encourageons à rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine, qui saura vous guider dans votre démarche et pourra réaliser différentes simulations de votre projet. À toute fin utile, nous vous rappelons également que le Groupe Crystal – Expert & Finance dispose d’un service crédit capable de vous accompagner dans le financement de votre acquisition.

 

1 Source : http://www.aspim.fr

2 Source : http://www.meilleurtaux.com



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