Le démembrement: une gestion innovante de la trésorerie de vos clients!

Si vos clients disposent de capitaux ou d’une capacité d’épargne à optimiser, un investissement en nue-propriété permettrait d’acquérir des parts de SCPI ou un bien immobilier pour une valeur inférieure à celle de la pleine propriété. Au terme du démembrement, ils récupéreront la pleine propriété de leur investissement en exonération de taxation.

 

FONCTIONNEMENT DE LA NUE-PROPRIÉTÉ
La propriété d’un bien démembré est éclatée entre:

– L’usufruitier qui dispose de la jouissance ou les revenus d’un bien, pendant la période du démembrement.
– Le nu-propriétaire qui devient automatiquement et gratuitement plein propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit. (CGI. art . 1133)

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Cette opération permet notamment à vos clients :
– de développer, diversifier leur patrimoine immobilier, à coût et fiscalité réduits, sans souci de gestion (gestion locative et charges d’entretien assumées par le bailleur institutionnel),

– D’optimiser leur fiscalité (IR et prélèvements sociaux en déduisant des revenus fonciers préexistants les charges financières de l’investissement°, ISF °, taxes locales à la charge de l’usufruitier),

– De bénéficier d’un complément de revenus pour la retraite (récupération à terme de la pleine propriété)

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° Déduction des intérêts d’emprunts ou titres des revenus fonciers possible en cas d’acquisition d’un bien immobilier en direct avec usufruitier bailleur social.

° L’usufruitier l’est redevable de l’impôt ISF. L’acquisition par emprunt d’actifs en nue-propriété ne permet plus de déduire cette dette au passif de l’ ISF.

FOCUS SUR UNE STRATÉGIE DE SORTIE DE TRÉSORERIE D’ENTREPRISE EN SCPI DÉMEMBRÉE

Cette stratégie consiste à acquérir en démembrement à l’aide d’une trésorerie non utile l’explication 

– L’usufruit de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS);

– La nue-propriété de ces mêmes parts par votre client.

– La durée du démembrement est à définir selon les objectifs de vos clients. En règle générale, la fin du démembrement est à faire coïncider avec la date souhaitée du départ à la retraite afin de mettre en place des solutions de revenues complémentaires.
Cette configuration d’investissement offre de multiples avantages:
– un rendement intéressant et une diversification de la trésorerie au niveau de la société à l’IS avoisinant les 5%,

– contrairement à une distribution classique, la distribution de dividendes s’effectuera à hauteur du seul besoin de trésorerie nécessaire à l’acquisition de la nue-propriété et au paiement de l’impôt sur le revenu relatif à cette sortie.

– si votre client souhaite éviter le coût fiscal d’une distribution de dividendes, il peut également acquérir la nue-propriété des parts de SCPI à l’aide de ses ressources personnelles,
– Les revenus annuels dégagés par l’investissement bénéficient d’une fiscalité privilégiée pendant toute la durée du démembrement : amortissement linéaire du droit d’usufruit et soumission des revenus à l’impôt sur les sociétés,

– au terme du démembrement, il y a reconstitution de la pleine propriété des parts dans son patrimoine privé en totale exonération (article 1133 du Code Général des Impôts),

– votre client a la possibilité d’anticiper et d’optimiser la transmission de son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété des parts de SCPI ou encore en les faisant participer à l’opération en donnant au préalable une somme d’argent (exonération jusqu’à 31 865€ par enfant majeur et par parent) leur permettant d’acquérir la nue-propriété;

Schéma illustratif de la stratégie

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Si vous souhaitez mettre en place pour l’un de vos clients une telle stratégie nous vous conseillons de faire appel à un conseiller en Gestion de Patrimoine.

 Source: Données Partagées – ANECS-CJEC – mars-juin 2015 



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