Le démembrement de propriété ou comment transmettre son patrimoine tout en en conservant les revenus

Peut-être faites-vous partie de ces nombreux parents, qui souhaitent transmettre tout ou partie de leur patrimoine immobilier à leurs enfants avant leur décès. Néanmoins vous souhaitez peut-être anticiper la protection de votre conjoint et les contraintes liées à la vieillesse en conservant les revenus générés par ce patrimoine. Vous vous demandez donc probablement comment faire. Bonne nouvelle, ces objectifs qui, de prime abord, semblent incompatibles peuvent être conciliés en réalisant une donation de la nue-propriété !

 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Afin d’appréhender au mieux cette stratégie, il est essentiel de comprendre le démembrement de propriété.

Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, à savoir l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usus est le droit détenir et d’utiliser le bien. Le fructus est le droit de percevoir les revenus d’un bien. Ces deux prérogatives constituent l’usufruit. Et enfin, l’abusus est le droit de disposer du bien (vendre, donner, modifier) qui constitue le droit de nue-propriété.

Lorsque le bien démembré, il y a donc deux parties : l(es)’usufruitier(s) et le(s) nu-propriétaire(s).

Quel est l’intérêt du démembrement de propriété ?

L’intérêt de cette stratégie est triple. Tout d’abord, elle permet d’anticiper la transmission du patrimoine. Le deuxième intérêt est de pouvoir conserver la jouissance de ce patrimoine (donc les potentiels revenus locatifs). Et enfin, l’intérêt est fiscal puisqu’en ayant l’usufruit d’un bien, la donation ne portera que sur ce qui est réellement transmis au jour de l’acte soit la nue-propriété.

En effet, pour le calcul des droits de donation, c’est l’administration fiscale qui fixe le barème pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Le tableau ci-dessous liste la valeur du démembrement en fonction de l’âge du donataire* :

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90 %

10 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

20 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

30 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

40 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

60 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

70 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

 

Par exemple, si l’usufruitier est âgé de 53 ans, la valeur de l’usufruit est égale à 50 % de la valeur de la pleine propriété, soit 50 % pour la nue-propriété*. Si l’usufruitier est âgé de 62 ans, la valeur de l’usufruit est égale à 40 %, soit une nue-propriété de 60 %*.

D’autre part, au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteindra au profit de vos enfants nus propriétaires – qui deviendront alors « pleins » propriétaires – sans aucun droit supplémentaire à payer ! La « pleine » propriété étant alors reconstituée.

Exemple concret*

Monsieur et Madame, vous avez respectivement 55 et 58 ans, vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (régime légal) et avez deux enfants. Vous avez un patrimoine immobilier locatif de 800 000 €. Vous souhaitez commencer à transmettre à vos enfants, et dans l’idéal sans vous démunir.

Première hypothèse (sans optimisation) : donation-partage de la pleine propriété

La première hypothèse, est que vous réalisiez une donation-partage en pleine propriété à vos enfants. Monsieur, votre valeur du patrimoine est de 400 000 € (800 000 € divisés par 2). Vous avez 2 enfants, vous leur transmettez donc 200 000 € chacun. Vos enfants ont le droit à un abattement en ligne directe de 100 000 € par enfant et par parent. Ils auront chacun donc une base taxable de 100 000 €. C’est sur cette dernière que les droits de donation seront calculés. Dans notre exemple, les droits de mutation à titre gratuit s’élèveront à environ 36 000 € par parent pour les deux enfants. Soit un total de 72 000 € de droits pour les donations de monsieur et madame.

Dans cette hypothèse, vous vous démunissez de votre patrimoine. Vos enfants deviendront les propriétaires des biens transmis. Vous ne pourrez plus percevoir de revenus liés au patrimoine donné. Les droits à payer sont d’environ 72 000 € pour un patrimoine transmis de 800 000 €.

Seconde hypothèse (avec optimisation) : donation-partage de la nue-propriété

Dans notre deuxième hypothèse, nous vous proposons de réaliser une donation de partage de la nue-propriété. Monsieur, sur vos 400 000 euros, la valeur fiscale de l’usufruit retenue sera de 50 % puisque vous avez 58 ans. Ainsi, vous transmettez 200 000 € (au lieu de 400 000 €) à vos deux enfants en valeur fiscale c’est-à-dire 100 000 € par enfant sur lesquels s’applique un abattement de 100 000 € en ligne directe soit une base taxable nulle. Les droits de mutation à titre gratuit sont nuls. Il en va de même pour la donation de madame.

Dans cette hypothèse, vous ne vous démunissez pas de votre patrimoine. Vos enfants deviendront propriétaires des biens transmis à votre décès. Pendant, toute la durée du démembrement, vous continuerez à percevoir les revenus liés au patrimoine donné ainsi que la jouissance des biens.

Les droits à payer sont nuls grâce à la valeur fiscale du patrimoine donné et à terme, le patrimoine transmis sera de 800 000 €. Soit une économie fiscale d’environ 72 000 €.

En revanche, pour vendre le bien immobilier, vous devrez obligatoirement avoir l’accord de vos enfants qui sont nus propriétaires.

Attention : si vous êtes redevables de l’ISF, en conservant l’usufruit, vous continuerez à être taxable sur la pleine propriété du patrimoine donné.

Pour aller plus loin

Pour protéger votre conjoint à votre décès, vous pouvez insérer une clause de réversion lors de la donation-partage de votre usufruit sur le patrimoine donné, à votre époux/épouse.

En clair, à votre décès, l’usufruit ne s’éteindra pas et reviendra au conjoint survivant. Vos enfants ne deviendront « plein » propriétaires qu’au décès de votre conjoint lors de l’extinction de l’usufruit.

C’est donc là tout l’avantage lié à cette stratégie puisque vous répondez à votre triple objectif qui était de préparer la transmission, d’anticiper la protection de votre conjoint et les contraintes liées à la vieillesse.

Pour mettre en place cette stratégie et l’optimiser au mieux en fonction de votre situation personnelle, nous vous encourageons à rencontrer un Conseiller en Gestion de Patrimoine.

* Selon fiscalité en vigueur au 09/10/2017



Laisser un commentaire