La location meublée : un régime toujours attrayant !

La location meublée consiste à louer un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
La location meublée présente certains avantages par rapport à la location nue (logement vide). Elle permet notamment une gestion plus souple et présente une fiscalité favorable. Elle est destinée aux personnes qui souhaitent valoriser leur patrimoine et se constituer des revenus complémentaires faiblement fiscalisés. Il n’est donc pas étonnant qu’un nombre croissant de propriétaires se tournent vers ce régime.
Revenons ensemble sur son fonctionnement ainsi que sur les avantages et les inconvénients qui s’y rattachent.

 

La location meublée : comment ça marche ?

Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier minimum obligatoire qui doit être mis à disposition du locataire.

Ainsi, pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2015, le logement doit, pour être considéré comme de la location meublée, comporter les éléments suivants : un lit (avec couette ou couverture), des rideaux ou stores dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères, des luminaires, du matériel d’entretien ménager. Si le logement n’est pas à minima pourvu des équipements présents dans cette, la location pourrait être requalifiée en location nue.

Il est conseillé, lors de l’état des lieux, de faire un inventaire précis des meubles et de l’annexer au bail.

La location meublée : une gestion plus souple que celle de la location nue

La location meublée présente des spécificités en matière de durée du bail de location et de préavis de départ. Contrairement à une location nue dont la durée du bail est de 3 ans, le contrat de location pour un logement meublé est obligatoirement conclu pour une durée minimum d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Cette durée est réduite à 9 mois lorsque le bien est loué à des étudiants.

Lorsque le logement est la résidence principale du locataire, le propriétaire qui souhaite donner congé au locataire doit respecter un préavis de seulement 3 mois avant l’échéance du bail (contre 6 mois pour une location vide). En contrepartie, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois (contre 3 mois en location nue).

Enfin, concernant le montant du dépôt de garantie, celui-ci est fixé à 2 mois de loyer contre 1 mois dans le cas d’une location nue. Ceci notamment pour faire face aux éventuelles dégradations causées par le locataire, celles-ci pouvant porter sur le bien, mais aussi sur ses équipements.

La location meublée : une fiscalité avantageuse

Quel statut ? Loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Sur le plan fiscal, il faut distinguer 2 statuts : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Est considéré comme loueur en meublé professionnel, le loueur respectant les conditions suivantes : un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel, les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € TTC et représentent plus de 50 % des revenus « professionnels » du foyer fiscal.

Le loueur a le statut de loueur en meublé non professionnel lorsqu’il ne remplit pas l’un des critères ci-dessus.

La fiscalité de la location meublée

Contrairement à la location nue, qui relève du régime des revenus fonciers, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si les loyers perçus ne dépassent pas 33 200 € HT en 2017 (32 900 € en 2016), le régime micro-BIC s’applique automatiquement permettant au propriétaire d’être imposé sur les loyers après application d’un abattement de 50 % réputé couvrir toutes les charges.

Si les loyers perçus dépassent 33 200 € en 2017 ou si le propriétaire opte pour le régime réel (parce que les charges représentent plus de 50 % les loyers perçus), le propriétaire peut alors déduire de ses recettes un certain nombre de dépenses (frais d’acquisition, charges de gestion, assurances, taxe foncière, dépenses d’entretien et de réparation, amortissement de l’immeuble et du mobilier, etc.)

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus, le déficit dégagé est imputable sur les revenus de même nature, pendant 10 ans. Le passage au statut de loueur en meublé professionnel peut alors devenir intéressant afin de pouvoir reporter les déficits sur le revenu global du foyer fiscal.

Enfin, la location meublée est, par principe, exonérée de TVA. Par exception, la location de locaux meublés est soumise à TVA lorsque la location est accordée à l’exploitant d’une résidence de tourisme classée ou dans des conditions proches de l’hôtellerie (notamment, les maisons de retraite, les résidences étudiantes, les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes, etc.) A noter qu’en cas d’assujettissement à TVA, il est possible de déduire de la TVA collectée au titre des loyers, la TVA acquittée ayant grevé la construction ou l’acquisition de l’immeuble et les travaux de grosses réparations ou d’amélioration.

En résumé : avantages / inconvénients

Les avantages :

  • La location meublée est plus flexible que la location nue,
  • Les loyers perçus sont généralement plus élevés que ceux tirés d’une location nue,
  • La location meublée présente une fiscalité attrayante.

En contrepartie :

  • La location meublée implique que le logement loué soit pourvu d’un certain nombre de meubles et équipements, à défaut de quoi la location pourrait être qualifiée de nue, c’est-à-dire relevant des revenus fonciers,
  • La durée du bail et le préavis de départ du locataire étant plus courts, il y a un risque plus important de rotation des locataires et donc de périodes de vacances, ce qui peut impacter à la baisse la rentabilité locative du bien.

Si ce régime vous intéresse et afin de valider s’il est adapté à votre situation patrimoniale et à vos objectifs, nos conseillers sont à votre disposition pour faire le point.



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