La fiscalité des SCPI pour les particuliers

Nous l’avons vu, les SCPI sont un support d’investissement qui permet aux épargnants d’acquérir une fraction du parc immobilier détenu par une société de gestion au travers de la souscription d’une ou plusieurs parts. Nous avons également passé en revue les principaux avantages liés à cet investissement mais nous ne nous sommes pas encore penchés sur sa fiscalité. Pourquoi ? Et bien tout simplement parce que le sujet est vaste et relativement complexe et qu’il mérite un article complet. Revenons donc ensemble sur la fiscalité des SCPI pour les associés personnes physiques.

 

Préambule : la fiscalité des SCPI en tant que société

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) relèvent du régime fiscal prévu à l’article 8 du code général des impôts (CGI), c’est pourquoi les associés sont personnellement soumis à l’impôt dû sur le résultat fiscal de la société, proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent. En d’autres termes, Les SCPI, en tant que société de gestion, sont dites « fiscalement transparentes » ; c’est-à-dire qu’elles ne sont pas imposées sur les différents revenus qu’elles perçoivent : loyers, éventuels revenus liés aux investissements financiers réalisés par la société (placement de trésorerie, liquidités, …), éventuelles plus-values issues de la cession de bien(s), etc. Par conséquent, ce sont les associés détenteurs de parts qui doivent assumer la charge fiscale résultant de l’activité de la SCPI. Concernant la nature de l’impôt dû, il s’agit, dans la majorité des cas, de l’impôt sur les revenus fonciers et/ou de l’impôt sur les plus-values immobilières ; et, de manière plus marginale, de l’impôt sur les produits de placements financiers, lorsque les investissements de trésorerie réalisés par la société génèrent des revenus. Certaines SCPI choisissent d’investir à l’étranger afin de diversifier leur patrimoine ; dans ce cas, les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers de source étrangère et sont donc imposés comme tels pour les associés de la SCPI.

Vous l’aurez compris, les conditions d’imposition des SCPI sont complexes mais rassurez-vous, les sociétés de gestion communiquent chaque année des documents explicatifs (synthèse fiscale, annexe fiscale, notice explicative, etc.) à leurs associés afin de les aider à remplir leur(s) déclaration(s) fiscale(s). La tâche leur est donc grandement facilitée puisque ces documents permettent au contribuable de savoir quel montant porter aux différentes cases de sa ou ses déclarations.

La fiscalité des SCPI pour les associés particuliers (personnes physiques)

La fiscalité sur les revenus fonciers

Le gros des revenus fonciers imposés se compose des loyers versés à la SCPI par les locataires qui occupent les biens qu’elle possède (logements, bureaux, locaux commerciaux, industriels, etc.), diminués des charges et dépenses engagées au cours de la période concernée.

Les associés personnes physiques sont soumis soit au régime micro-foncier, soit au régime réel pour l’imposition des revenus fonciers issus de leur investissement en SCPI.

Le régime micro-foncier

Ce régime d’imposition permet aux contribuables propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers de bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur les revenus fonciers déclarés dans un plafond global annuel de 15 000 €. Dans ce cas, ils n’ont pas à remplir de déclaration n° 2044 (de revenus fonciers) et peuvent indiquer le montant total de leurs revenus fonciers dans leur déclaration de revenus n° 2042 (impôt sur le revenu).

Pour en bénéficier, les détenteurs de parts de SCPI doivent remplir trois conditions nécessaires et cumulatives :

  • Ils doivent posséder au moins un bien immobilier en direct dont ils tirent des revenus au travers de la location nue (non-meublée) ;
  • La totalité des revenus fonciers (loyers provenant de la location nue du bien possédé en direct + revenus issus des parts de SCPI) perçus par le foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 € pour l’année d’imposition considérée ;
  • Le(s) bien(s) immobilier(s) détenu(s) en direct et les parts de SCPI ne doivent pas bénéficier d’un régime fiscal particulier (location meublée professionnelle ou non-professionnelle, Pinel, Malraux, Monuments Historiques, etc.).

Le respect impératif de ces trois conditions cumulatives d’éligibilité au régime micro-foncier n’est pas sans conséquences :

  • Les contribuables dont les revenus fonciers sont uniquement générés par des parts de SCPI sont exclus du régime micro-foncier. Cependant, ils peuvent bénéficier d’une dispense de l’administration fiscale, sous certaines conditions, de déposer une déclaration de revenus fonciers (N°2044) et, dans ce cas, ils ont la possibilité de porter directement les revenus des parts de SCPI à leur déclaration de revenus IR (N°2042) ; à noter que les parts de SCPI ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement prévue à l’article 31 bis du CGI ne peuvent bénéficier de cette dispense.
  • Les associés détenteurs de part de SCPI qui cessent de percevoir des revenus fonciers issus de la location nue de leur(s) bien(s) immobilier(s) détenu(s) en direct au cours de l’année fiscale considérée (vacance locative, vente du ou des biens en cours d’année, etc.) ne sont plus éligibles au régime micro-foncier au titre de cette année.
Le régime réel

Le régime réel s’applique lorsque le micro-foncier ne s’applique pas (non-respect des conditions d’éligibilité listés ci-dessus) ou si le contribuable opte délibérément pour ce régime. Dans le second cas de figure, ce choix est irrévocable pour une période de trois années (conformément à l’article 32 – 4 du CGI).

Dans les faits, un contribuable peut notamment avoir intérêt à opter pour le régime réel lorsqu’il a contracté un crédit immobilier pour acquérir ses parts de SCPI et que le montant des intérêts du crédit est supérieur à l’abattement de 30% consenti dans le cadre du régime micro-foncier.

En pratique, les contribuables détenteurs de parts de SCPI soumis au régime réel doivent remplir la déclaration N° 2044 spéciale. Comme nous l’avons vu précédemment, les associés d’une SCPI reçoivent une notice fiscale de la part de la société de gestion, qui leur indique leur quote-part du montant du revenu net imposable de la SCPI à déclarer. Les frais et charges imputables aux revenus fonciers sont déduits en amont par la société de gestion et les montants indiqués dans la notice sont donc nets de frais et de charges.

En règle générale, deux cas de figure peuvent se produire. Le contribuable peut déclarer :

  • soit un bénéfice (revenu foncier) si le montant des revenus perçus est supérieur à celui des frais et charges déductibles,
  • soit une perte (déficit foncier) dans le cas inverse.

Le bénéfice est soumis à l’IRPP au barème progressif, ainsi qu’aux contributions sociales et aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

En cas de déficit, celui-ci peut être déduit du revenu global de l’associé dans une limite annuelle de 10 700 €. En cas de déficit supérieur à ce plafond, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Attention, les intérêts d’emprunts ayant servi à acquérir des parts de SCPI ne sont pas pris en compte dans les montants communiqués par les sociétés de gestion puisqu’ils ne concernent pas directement la SCPI mais bien l’associé l’ayant contracté, à titre personnel. Ils restent toutefois déductibles des revenus fonciers et doivent donc être portés par le contribuable en déduction de ses revenus fonciers globaux (biens immobiliers locatifs détenus en direct, autres parts de SCPI, etc.). Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas contribuer à la formation d’un déficit imputable sur le revenu global mais sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La fiscalité sur les revenus financiers

Si la pratique reste minoritaire, il peut toutefois arriver que certaines sociétés de gestion placent temporairement une partie de la trésorerie de la SCPI dans des produits financiers, qui généreront des intérêts ou des dividendes, qui entreront eux-mêmes dans le revenu imposable de la SCPI. Les SCPI étant fiscalement transparentes, ce sont les associés qui devront s’acquitter de l’impôt dû au titre de ces revenus financiers. Généralement, les revenus financiers distribués aux associés sont faibles, la majeure partie des revenus versés par le SCPI provenant des loyers perçus ou des plus-values sur cession(s) réalisées.

Les revenus financiers perçus par les associés personnes physiques d’une SCPI sont, depuis le 01/01/2013, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils subissent un prélèvement à la source (au moment de leur versement) à titre d’acompte sur l’IR au taux de 24 % (sauf en cas de dispense pour les contribuables dont le revenu de référence n’excède pas certaines limites) ; puis ils sont déclarés par les associés pour être soumis au barème progressif de l’IR, conformément au TMI de l’associé. L’acompte prélevé en amont est déduit de l’IR calculé et, en cas de trop-perçu par l’administration fiscale, celui-ci est restitué au contribuable. Les revenus financiers perçus par les associés personnes physiques d’une SCPI sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %.

La fiscalité sur les revenus fonciers de source étrangère

Lorsque que certaines SCPI investissent dans des biens immobiliers situés à l’étranger afin de diversifier leur patrimoine, la quote-part des revenus fonciers du revenu provenant de ces biens (loyers) doit généralement être déclarée sous le régime des revenus fonciers de source étrangère. Cette déclaration se fait via l’imprimé/formulaire 2047 ; pour rappel, la déclaration des revenus « standards » provenant de parts de SCPI se fait généralement via l’imprimé/formulaire 2042 ou l’imprimé/formulaire 2044 spécial.

En règle générale, les documents adressés chaque année par les sociétés de gestion aux associés de la SCPI précisent le(s) montant(s) à porter à l’imprimé/formulaire 2047 de leur déclaration fiscale.

Pour en savoir plus sur l’imposition des revenus de source étrangère, vous pouvez consulter ce lien.

Cas particulier : la constitution d’une provision par la SCPI

Lors de l’assemblée générale et sous réserve d’un vote unanime en ce sens des associés, il arrive que la SCPI prenne la décision de ne pas verser l’intégralité du bénéfice de l’année aux détenteurs de parts, qu’il s’agisse des loyers perçus ou bien encore des produits de placements financiers. Le but de cette opération est généralement de constituer une réserve qui pourra servir à réaliser des travaux ou à compenser d’éventuelles vacances locatives afin de maintenir la régularité des revenus versés aux associés. Dans ce cas de figure, le revenu à déclarer par les porteurs de parts est celui effectivement réalisé par la SCPI, et non celui distribué pour chaque part (revenu distribué + provision). Le juste montant à déclarer figure sur la notice fiscale communiquée par la SCPI à ses associés. En d’autres termes, la constitution d’une provision issue des revenus de la SCPI ne constitue pas un dispositif de réduction de l’assiette de calcul de l’impôt dû au titre de ces revenus.

La fiscalité sur les plus-values immobilières

L’activité des SCPI et/ou de leurs associés peuvent générer des plus-values immobilières dans deux cas. D’une part, si la SCPI cède un bien dont le prix de revente est supérieur au prix d’acquisition, et, d’autre part, si un associé revend ses parts à un prix supérieur à celui auquel il les a achetées. De manière générale, la plus-value imposable est égale à la différence positive entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble ou des parts.

Les plus-values immobilières en cas de cession de bien(s) par la SCPI

Lors de la revente d’un bien par la SCPI, la plus-value éventuellement réalisée est imposable au même titre que lors de la cession d’un bien détenu en direct. Compte tenu de la transparence fiscale des SCPI, ce sont les associés qui seront redevables de l’éventuel impôt sur la plus-value immobilière des particuliers.

L’impôt sur la plus-value immobilière est directement prélevé par le notaire et la société de gestion sur le montant de la vente, les associés n’ont donc aucune information à porter à leur déclaration fiscale et aucun règlement à effectuer.

Les plus-values immobilières en cas de cession de parts

Les plus-values réalisées par un associé personne physique à l’occasion de la cession de parts de SCPI sont soumises au régime fiscal des plus-values immobilières et sont donc imposables au taux proportionnel de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %. Lorsque les parts cédées sont détenues depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d’abattements pour durée de détention (impôt et prélèvements sociaux) précisés dans le tableau ci-dessous :

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Durée de détention Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l’impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6e à la 21e année 6 % 1,65 %
22e année révolue 4 % 1,6 %
Au-delà de la 22e année Exonération 9 %
Au-delà de la 30e année Exonération Exonération

 
Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le formulaire n°2048-IMM-SD (cerfa n°12359*13) contient un tableau permettant d’en établir le montant.

Attention, des différences existent entre l’imposition de la plus-value immobilière réalisée sur la vente d’un bien détenu en direct et sur celle issue de la cession de parts de SCPI :

  • Contrairement aux cessions de biens immobiliers détenus en direct d’un montant inférieur à 15 000 €, qui sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières, les cessions de parts de SCPI pour un montant inférieur à 15 000 € sont bien soumises au régime fiscal des plus-values immobilières.
  • Lors du calcul de la plus-value réalisée sur un bien détenu en direct, les frais d’acquisition sont forfaitisés au taux de 7,5% ; en ce qui concerne les SCPI, c’est le montant réel des frais d’acquisition qui doit être pris en compte.

En conclusion

La fiscalité des SCPI pour les particuliers est donc un sujet vaste et relativement complexe, principalement en raison de la multiplicité et de l’hétérogénéité des cas de figure envisageables. Toutefois les documents adressés chaque année par les sociétés de gestion permettent généralement aux associés de déclarer les revenus perçus de manière relativement aisée, même s’il convient de prendre certaines précautions, notamment en cas de souscription à crédit. Comme pour tout investissement, il est préférable d’être accompagné dans votre démarche par un conseiller en gestion de patrimoine, qui saura vous orienter dans vos choix. Il pourra également vous conseiller judicieusement au moment de vos déclarations d’impôt et dissiper vos éventuels doutes au sujet de la fiscalité, notamment en ce qui concerne les revenus issus de vos parts de SCPI.



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