La cession temporaire d’usufruit de parts de SCI

Nombreux sont les clients qui recherchent le meilleur mode de détention pour les locaux professionnels affectés à leur société d’exploitation. La solution la plus courante consiste à créer une SCI non soumise à l’IS. Problème, les échéances d’emprunt et la fiscalité associée aux revenus fonciers finissent par les convaincre d’opter de manière irrévocable pour l’impôt sur les sociétés. Une solution bien moins intéressante lorsqu’ils décident de vendre leur bien.

Et même si cette option permet de réduire l’effort d’épargne pendant la période de remboursement de l’emprunt, les conditions de cession du bien à terme sont néanmoins beaucoup moins favorables.

 

N’existe-t-il pas une alternative à l’option IS ?

Une solution mérite d’être étudiée, celle de la cession temporaire de l’usufruit des parts de la SCI à la société d’exploitation. Avant toute proposition de cette solution, une pré-étude de faisabilité est nécessaire, cela passera par :

  • Une expertise immobilière diligentée auprès d’un expert judiciaire agréé près la Cour d’Appel qui devra dans son rapport confirmer le montant des loyers pratiqués actuellement sur la SCI ;
  • Une étude des cash-flows futurs actualisés sur les flux de trésorerie de la SCI : cette méthode reconnue par la jurisprudence et les praticiens doit forcément déboucher, pour une période de démembrement donnée, sur un usufruit positif. En effet, quel intérêt aurait la société d’acquérir un usufruit négatif ? Si la période de démembrement se limite à la période de remboursement de l’emprunt, l’intérêt économique pour la société d’exploitation ne sera pas caractérisé dans la grande majorité des cas, sauf si l’on est en présence d’un local professionnel offrant une rentabilité élevée.

 

L’opération de cession de l’usufruit temporaire des parts de la SCI aboutira à la détention schématique suivante :

illustration cessation temporaire d'usufruit

Bien entendu, le produit de cession de l’usufruit temporaire n’échappera pas à l’article 13-5 1° du Code général des impôts qui impose, depuis la 3ème loi de finances rectificative pour 2012, la valeur de l’usufruit temporaire dans la catégorie des revenus fonciers des cédants. Cette taxation est néanmoins à relativiser puisque l’usufruit est calculé sur les parts, donc sur l’ensemble des flux de la SCI emprunt compris, ce qui permet d’obtenir un usufruit moins élevé qu’un usufruit calculé directement sur l’immeuble. De plus, cela évite à la société d’exploitation de décaisser une charge trop importante au titre de l’acquisition de l’usufruit temporaire des parts de la SCI.

Quels sont les avantages de ce mode de détention ?

Pour la société d’exploitation :

  • La société sécurise sur une très longue période ses conditions locatives car l’usufruitier disposera du droit de vote correspondant ;
  • La société d’exploitation, soumise à l’IS, est imposée sur le résultat de la SCI selon les règles BIC (article 238 bis K du CGI). La quote-part de résultat revenant à la société d’exploitation sera calculée avec prise en compte d’un amortissement sur le poste construction des immeubles inscrit à l’actif du bilan de la SCI ;
  • La société d’exploitation détiendra un pouvoir d’affectation du résultat de la SCI et s’attribuera chaque année la trésorerie de la SCI, si possible à hauteur du résultat ;
  • L’usufruit temporaire des parts de la SCI, constituant une immobilisation incorporelle inscrit à l’actif du bilan de la société d’exploitation, pourra être amorti.

 

Pour les personnes physiques :

  • Ils perçoivent le produit de cession de l’usufruit des parts ;
  • Les associés nus-propriétaires personnes physiques sont déchargés de toute imposition durant le démembrement ;
  • Ils redeviennent pleins propriétaires des parts de la SCI au terme du démembrement en franchise totale d’impôt (article 1133 du CGI) ;
  • Après le démembrement, ils peuvent soit continuer de louer le bien pour des revenus complémentaires, soit céder le bien dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers.

 

En règle générale, la société d’exploitation qui acquiert un usufruit temporaire portant sur les parts d’une SCI réalise un investissement dont le taux de rentabilité interne avoisine les 10 % et réduit son effort de trésorerie pour ses conditions locatives entre 20 % et 40 % sur la période selon les paramètres retenus. L’intérêt économique sera donc caractérisé pour la société d’exploitation, condition essentielle pour la mise en oeuvre de l’opération. Les droits économiques de chaque partie, usufruitier et nus-propriétaires seront régis dans le cadre d’une convention de démembrement.

Les équipes d’Expert & finance se tiennent à votre disposition pour étudier la faisabilité des opérations de démembrement sur l’immobilier professionnel existant ou à acquérir, source de forte valeur ajoutée pour vos clients



2 commentaires

  • MURATORE

    je souhaiterais démembrer mes parts de sci à l’ir en faisant racheter l’usufruit temporaire par une société à l’is

    • Manon Stubbe

      Bonjour,
      Nous vous invitons à nous contacter par mail ou par téléphone pour pouvoir être mis(e) en relation avec l’un de nos conseillers.
      0437245200 ou contact@expertetfinance.fr
      Bonne journée
      Bien à vous,
      L’équipe de rédaction du blog des experts en Patrimoine

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