Amélie ZIEGELMEYER explique l’intérêt de l’acquisition d’usufruit de parts de SCPI sur BFM Business !

Après un premier passage remarqué le 24 novembre dernier dans l’intégrale placement de BFM Business, Amélie ZIEGELMEYER a fait face une nouvelle fois aux caméras de l’émission. Elle nous livre quelques astuces pour mieux comprendre l’intérêt d’un investissement dans l’usufruit de parts de SCPI.

Qu’est ce que l’usufruit?

Le terme usufruit vient du latin :

  • Usus : Le droit d’utiliser un bien.
  • Fructus : Le droit d’en percevoir le fruit (les revenus dans le cas de l’immobilier).

L’usufruitier peut donc utiliser le bien et en percevoir les loyers. Il est opposé au nu-propriétaire. Ce dernier possède le bien et a le droit de le vendre ou de le céder mais n’en a pas l’usage et n’en perçoit pas les revenus.

On utilise souvent l’image d’un pommier pour illustrer ces 2 notions : L’arbre appartient au nu propriétaire mais celui-ci ne peut manger ou vendre les pommes qui sont réservées à l’usufruitier.

Dans quel cas est-il intéressant d’investir dans l’usufruit de parts de SCPI ?

  • Cet investissement concerne toutes les personnes qui possèdent un ou plusieurs biens immobiliers locatifs et qui, suite à des travaux, auraient une réserve importante de déficit foncier à écouler.
  • Fiscalement, les travaux (hors travaux d’agrandissement) sont déductibles des revenus fonciers. Si les travaux sont supérieurs aux loyers, vous pouvez les déduire des autres revenus (revenus global), l’année où ils sont réalisés, dans la limite de 10 700 €.
  • Au-delà des 10 700 €, le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.
  • Passé ce délai, le déficit foncier est définitivement perdu, ce qui est regrettable !

 

Se créer des revenus pour profiter du déficit foncier.

Prenons un exemple concret :

Vous avez réalisé d’importants travaux il y a 5 ans, et il vous reste 50 000€ de déficit foncier à absorber sur les 5 prochaines années. Vos revenus existants ne sont pas suffisants pour le couvrir compte tenu de vos autres charges déductibles (taxe foncière, intérêt d’emprunt).

Pour profiter de ce déficit, vous devez vous créer 10 000€ / an de revenus fonciers pendant les 5 prochaines années.
Investir en pleine propriété présente l’inconvénient d’augmenter votre fiscalité à long terme en plus de représenter un lourd investissement.

L’usufruit : un investissement moins important pour une durée choisie.

La valeur de l’usufruit dépend du rendement et de la durée du démembrement. Par exemple, pour une durée de 5 ans en retenant une rentabilité de 5% net de frais de gestion, l’usufruit sera valorisé à 20% de la valeur du bien en pleine propriété.

Pour un bien d’une valeur de 200 000€, on peut acquérir l’usufruit pendant 5 ans pour 40 000€. Les loyers rapporteront 10 000 € par an qui ne seront pas fiscalisés grâce au déficit foncier.

L’autre avantage est de pouvoir choisir la durée de cette acquisition pour qu’elle coïncide avec la fin de l’écoulement du déficit.

En l’absence de déficit foncier, est-ce un bon moyen de créer des revenus complémentaire ?

Cette solution n’est pas interressante sans déficit foncier à cause de la fiscalité. Si on prend l’exemple d’une personne qui est dans la T.M.I de 14% (1ère tranche d’imposition), on rajoute les prélèvements sociaux de 15,5%, soit une taxation d’environ 30%.

Pour 50 000 € de revenus bruts perçus, il faudra régler 15 000 € de fiscalité, soit 35 000 € net, pour 40 000 € dépensés, et donc une perte de 5 000 €.

Investir dans des parts SCPI en pleine propriété ou les locations meublées par exemple, sont des solutions plus pertinentes pour se créer des revenus supplémentaires.



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