Comment bien transmettre un droit de nue-propriété

L’investissement dans un droit de nue-propriété immobilier consiste le plus souvent à répondre à un objectif de constitution d’un patrimoine ou d’optimisation de l’impôt de solidarité sur la fortune. Cependant, cet actif est également un outil de transmission pertinent dans la mesure où il permet de transmettre un bien immobilier à un prix que l’on dit « décoté » du fait de l’absence de droit au revenu ou à la jouissance pendant la durée du démembrement. Dans le cas d’une donation de la nue-propriété sans stratégie particulière, l’investisseur perd tout droit lors de la reconstitution de la pleine propriété du bien immobilier, qui se fera directement au profit des enfants donataires du droit de nue-propriété. Il existe néanmoins des stratégies lui permettant de transmettre son droit de nue-propriété tout en conservant un droit futur sur le bien immobilier.

 

La transmission du droit de nue-propriété… avec réserve d’usufruit

Dans ce premier cas, l’investisseur achète son droit de nue-propriété, puis le transmet à ses enfants. Au lieu de réaliser une donation classique de son droit de nue-propriété, il peut prévoir ce qu’on appelle un usufruit successif. Le droit de nue-propriété étant un droit perpétuel, il est possible de le démembrer en un usufruit et une nue-propriété. L’investisseur devra donc mentionner, lors de la transmission de son droit de nue-propriété, qu’il souhaite conserver un usufruit successif sur le bien. Fiscalement, la donation est assortie d’une condition suspensive. L’usufruit successif ne nait qu’à la réalisation de la condition, à savoir l’extinction du premier usufruit temporaire. Au niveau des droits, il n’y a donc aucun impact pour l’assiette des droits à déterminer pour les donataires : ils sont calculés à partir de l’usufruit temporaire selon les règles de l’article 669 du CGI. Cependant, en cas d’ouverture de l’usufruit successif au terme du démembrement temporaire, les donataires auront droit à une restitution des droits qu’ils ont payés. L’article 1965 B du CGI stipule que dans le cas d’usufruits successifs,  le nu-propriétaire a droit à la restitution d’une somme égale à ce qu’il aurait payé en moins si le droit acquitté par lui avait été calculé d’après l’âge de l’usufruitier éventuel. [1] L’avantage peut être conséquent puisque les nouveaux droits seront déterminés à partir de l’usufruit viager, selon l’âge qu’il avait au moment de la donation de la nue-propriété, et non l’âge qu’il a au moment de l’ouverture de l’usufruit successif ! Les démembrements temporaires dans les programmes commercialisés étant souvent de 15 à 20 ans, cela permet de figer un usufruit viager plus intéressant fiscalement… Cependant, il est possible avec l’utilisation d’une société civile de bénéficier d’une réduction de l’assiette taxable sans attendre l’ouverture de l’usufruit successif.

La transmission du droit de nue-propriété… avec une société civile

Prenons le cas de Monsieur EXPERT, 45 ans, souhaitant acheter cash un droit de nue-propriété temporaire de 16 ans pour 300 000 €. Ce bien immobilier est valorisé, en pleine propriété, à 500 000 €. Suite à son acquisition, il souhaite donner ce droit à sa fille. L’assiette des droits de donation sera de 270 000 €.[2]

Prenons le même cas, mais cette fois Monsieur EXPERT achète ce droit de nue-propriété après avoir constitué une société civile dont il a apporté 300 000 € au capital. Il obtient donc des parts en pleine propriété de la société civile pour un montant de 300 000 €. Cette société civile achète le droit de nue-propriété. Monsieur EXPERT donne cette fois les parts en nue-propriété de la société civile : l’assiette de taxation est de 120 000 €[3]. Monsieur EXPERT transmet donc, au bout de 16 ans, un bien d’une valeur de 500 000 € sur une base taxable de 120 000 € tout en conservant les revenus jusqu’à son décès et en maîtrisant la gestion du bien grâce aux statuts de la société. Afin de sécuriser le conseil de cette transmission par le biais d’une société civile, il convient de prendre les dispositions suivantes :

  • L’usufruitier doit être suffisamment jeune pour espérer profiter de la fin du démembrement temporaire avant son espérance de vie : ici, une espérance de vie supérieure à 16 ans
  • Il est recommandé la détention par la société civile d’actifs en pleine propriété lui procurant des revenus pour notamment régler ses frais d’existence
  • La société civile doit correctement réaliser ses actes juridiques, comme les assemblées générales ou détenir une comptabilité

Que ce soit par l’ouverture d’un usufruit successif ou par le biais d’une société civile, la nue-propriété peut devenir un vecteur pertinent de transmission de son patrimoine, tout en conservant la maîtrise et les revenus pour sécuriser ses besoins.

[1] BOI-ENR-DG-70- 40-20120912

[2] Utilisation obligatoire du barème 669 du CGI : la valeur d’un usufruit temporaire est de 23% par tranche de dix ans

[3] utilisation du barème 669 du CGI pour les donations en viager : 40% de 300 000 €



Laisser un commentaire