Avez-vous pensé aux parts de SCPI ? Amélie ZIEGELMEYER en direct sur BFM Business

Le 24 novembre 2015, Amélie ZIEGELMEYER était interviewée sur l’émission Intégrale Placements de BFM Business. Retour sur les messages clés de son discours.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont aujourd’hui un incontournable en matière de gestion de patrimoine.

Ces produits d’épargne agréés par l’AMF ont pour  objectif de détenir et gérer un parc immobilier pour le compte des associés, à savoir les investisseurs de ces SCPI. Plusieurs explications à cet engouement de la part des conseillers en gestion de patrimoine et de leurs clients éclairés.

  • c’est un investissement accessible à tous (ticket d’entrée de 1000€)
  • il n’y a pas de contrainte de gestion (elle est déléguée à des professionnels qui s’occupent de l’acquisition des biens, de l’entretien, de la récupération des loyers, arbitrage des biens immobiliers…)
  • le parc est diversifié (il y a plusieurs biens au sein d’une même SCPI, donc tant sur la typologie que sur la zone géographique
  • la rentabilité est extrêmement attractive : sur 2014, la moyenne est de 5% (nette de frais de gestion, taxe foncière et travaux)

Cette classe d’actifs est très souple et permet de réaliser des montages patrimoniaux intéressants, en s’adaptant à des objectifs divers et variés, telles que la préparation de sa retraite, la transmission de son patrimoine…

Encore plus intéressant, il est possible d’acquérir des parts de SCPI en passant par un démembrement.

Dans une stratégie de préparation de la retraite
Pour les personnes en activité qui souhaitent préparer leur retraite à horizon 5 ou 10 ans, on peut leur conseiller d’acheter la nue-propriété des parts de SCPI : c’est le droit de devenir plein propriétaire au terme de ses parts de SCPI. La durée est définie à l’avance et correspond avec l’horizon du besoin de revenus, à  5 ou 10 ans par exemple.
Les avantages de la stratégie :

  • cette stratégie permet aux nus-propriétaires d’acheter les parts de SCPI à une valeur inférieure à leur valeur en pleine propriété : 80% de la valeur si on parle d’un démembrement de 5 ans et 66% si on parle d’un démembrement de 10 ans.
  • la fiscalité n’est donc pas alourdie (intéressant notamment pour ceux qui sont redevables de l’ISF, la nue-propriété des parts n’est pas à déclarer)

Dans une stratégie de transmission du patrimoine
Pour ceux qui souhaitent transmettre leur patrimoine à leurs enfants sans se démunir en termes de pouvoir d’achat, le démembrement est idéal. En France, il existe un abattement de 100 000 € entre parents et enfants, renouvelable tous les 15 ans, valable de son vivant mais également en cas de succession. Il y a un autre abattement, un peu moins connu, de 31 865 €, qui s’applique en ligne directe : c’est le don familial de sommes d’argent, sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans et les bénéficiaires soient majeurs. L’idée du montage est que l’on va donner la pleine propriété en “argent” à ses enfants, qui eux vont acheter la nue-propriété des parts. En parallèle, les parents vont acheter l’usufruit de ces mêmes parts : on démembre “en famille”.

Exemple chiffré:
Un père donne 30 000 € à son fils pour acheter la nue-propriété de parts de SCPI et achète lui-même l’usufruit de ces parts, pour 30 000 € également.
L’achat total est donc de 60 000 € de parts de SCPI.
Le père continue de recevoir les loyers comme s’il avait 60 000 € de parts (son pouvoir d’achat est donc préservé) et le jour de son décès, le fils devient plein propriétaire de ces 60 000 € de parts, en franchise de droits. Avec un taux d’imposition moyen de 20 % au moment de la succession,  le fils économise 12 000 €.
Pour rappel, la répartition entre l’usufruit et la nue-propriété se fait en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est jeune, plus l’usufruit aura de valeur, c’est à dire la perception de des revenus jusqu’à son décès.



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